בחינת הטחנות רכישת דירה חילופית שלבים לחישוב עצמאי של הון עצמי / אחוזי מימון / מיסוי

רכישת דירה חילופית על ידי משפרי הדיור ברוב המקרים מתבססת על מכירת נכס קיים.

לכן יש הבדל משמעותי בין רכישת דירה ראשונה או נוספת לביו רכישת דירה חילופית.

התהליך מבוסס על אי וודאות ולכן טומן בעצמו הרבה סכנות , כי מדובר בסכומי עתק.

שלב ראשון

יש לבצע בדיקת רישום הנכס

בכדי לוודא שאין צורך בתיקון/ השלמה/הסרה/שינוי/רישום חדש בפנקסי המקרקעין

תהליך של תיקון/ השלמה/הסרה/שינוי/רישום חדש בפנקסי המקרקעין לוקח לפחות 3 חודשים.

מומלץ להיעזר בשרותיו של עו''ד מקרקעין.

שלב שני

מזמינים מהבנק יתרת משכנתא

דוח היתרות, הנקרא בשמו המלא "דוח אישור יתרות לסילוק המשכנתא"

מפורטים בו כל הנתונים החשובים שמרכיבים את המשכנתא, הלוואה אחר הלוואה, כשהם מעודכנים ליום העסקים האחרון. בדוח היתרות תמצאו את המשכנתא שלכם כשהיא מחולקת להלוואות המרכיבות אותה.

מוכרים חייבים לקבל הסכמה מהבנק לגרירה/ הקפאה או סילוק משכנתא הקיימת וקבלת משכנתא חדשה

 בשלב זה אני ממליץ להיעזר ביועץ משכנתאות .

שלב שלישי

יש להבין בכמה ניתן למכור את הדיור שלכם - מחיר הנכס

מומלץ להזמין שמאי מקרקעין או מתווך מקרקעין.

שלב רביעי

עושים בדיקת הטחנות של מיסוי

• מס שבח במכירת הנכס הקיים

•  מס רכישה ברכישת הנכס החילופי

במידה וחל מס יש להוריד את סך המס משקלול הון עצמי

מומלץ להיעזר בעו''ד מקרקעין לחישוב המס.

שלב חמישי

משקללים הון עצמי שישמש כבסיס ברכישת דירה חילופית:

פקדונות * חסכונות * קרנות השתלמות * עזרה מההורים/ ילדים * ירושה

והפרש בין מחיר הנכס ל יתרת משכנתא

דוגמא' :

מחיר הנכס 2.000.000

פחות

יתרת משכנתא 1.000.000

שווה

 יתרת הון עצמי  1.000.000

מוסיפים

 חסכונות + קרנות השתלמות 500.000

מקבלים

הון עצמי  1.500.000

אם הון עצמי שווה ל 1.500.000

זה מהווה 50% מעסקת 3.000.000

זה מהווה 37% מעסקת 4.000.000

שלב שישי

משקללים ההכנסה הפנויה 

שלב שביעי

מחשבים גובה משכנתא 

שלב שמיני

מחשבים גובה התקציב לרכישת נכס חלופי

שזה גובה משכנתא ועוד הון עצמי

אחרי שחישבנו באופן עצמאי את  גובה התקציב לרכישת נכס חלופי

והתשלומים שנצטרך לשלם עבורה , הגיע עת לבקש הסכמתו של הבנק :

אישור עקרוני מהבנק .

בזה סיימנו

פרק ראשון של בדיקת הטחנות כלכלית בתהליך שיפור הדיור.

מתחילים

פרק שני של בניית תוכנית עבודה :

• חקר שוק

• קבלת החלטה על סדר פעולות :

  - למכור ואז לקנות

  - לקנות ואז למכור

  
  

מומלץ להיעזר בשרותיו של מתווך מקרקעין.